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2017年6月23日(星期五) 農曆:丁酉年 (雞) 五月廿九
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包租代管政策,李同榮:先射箭再畫靶,代價沈重!
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立法院內政委員會今天初審通過《租賃住宅市場發展及管理條例》草案,,初審條文規定,個人房東將住宅委託包租、代管業者,供居住1年以上者,出租期間每月租金收入不超過6000元部分,免納綜合所得稅;超過6000元至2萬元之必要耗損及費用,依該租金收入53%計算;超過2萬元部分,則無租稅優惠。在地價稅與房屋稅上,也給予縣市主管機關定之。租稅減免優惠實施年限為5年,行政院得視情況延長,並以1次為限。針對政府計劃8萬戶空屋移轉為租賃社宅,個人認為政府先射了箭再畫靶,為了達標,將會付出沈重代價。

包租代管的補貼金額相當龐大,代價會相當沈重

   政府的社會住宅政策喊出8年20萬戶目標,其中8萬戶指望市場的空屋透過租稅與持有稅減免,得以移轉為租賃社宅。政府的理想算盤是平衡過剩的供給,減輕興建社宅的壓力,但這是政府一廂情願的想法,理論重於實務,要勉強達標,提高屋主誘因,政府的補貼金額相當龐大,代價會相當沈重。

北市府2千萬試辦100戶,有夠浪費;「老人換吉屋」更是多此一舉

   北市都發局長林洲民曾在市府論壇上宣示:「社宅政策推動要來真的!」目前已先從住宅基金提撥2千萬元,今年將優先試行100戶包租代管為目標,長期搭配「長者換吉屋」試辦計劃,協助老年人轉住公宅,空出的房屋轉作包租代管的房源。

   針對北市的試辦政策提出質疑,個人認為以2千萬預算補貼100戶的做法,北市府等於要花費平均一戶20萬的補貼金額,若以此類推,完成8萬戶的補貼預算,政府要每年編列160億的巨額補貼經費,十年花費等於興建8萬戶每戶平均20坪社宅的同等金額,代價實在太高,政府何苦來哉?

   不但如此,北市府還計劃「老人換吉屋」協助有屋的老年人轉住公宅,空出的房屋轉作包租代管的房源。這項政策等於左手換右手,只是在冲業績,社宅已不敷需求,還要大費周章請有房子的老人與年輕人搶住社宅,再將房子交政府包租代管,說穿了,只是為了空屋移轉充當業績,浪費人力財力,簡直多此一舉!

為兌現包租代管政見,政府不惜代價,先射箭再畫靶

   依目前政府的減免與優惠方案,以平均月租一萬五千的房租,政府每戶的補貼,光優惠的租金與房東的灌水價,政府實質就會有房租三成的補貼,平均每戶每年約5萬4的租金補貼,加上租稅減免每戶約一萬六,再加上包租代管費一成,合計每戶每年政府補貼約8萬8千元,這還不包括地價稅丶房屋稅的減免,若要完成8萬戶空屋移轉,等於每年政府要編列约70億的預算,二十三年就等於耗掉8萬戶興建的費用,而房子還是房東的,這樣不划算的包租代管政策,為的就是兌現社會住宅空屋移轉不切實際的政見而不惜代價,政府其實已射箭完箭再畫靶,代價相當沈重。

市場空屋「供非所求」,政府最終會白忙一場

   除了政府要付出昂貴代價,空屋移轉租賃社宅最大障礙是「供非所需」,美河市公宅租不出去就是活生生的案例。

依實務了解,現有空屋雖然不少,但大多是中大坪數,不符合弱勢需求,加上現有空屋的屋主持有目的不在出租,對政策誘因仍然會無動於衷,而小坪數的房東自己很容易出租,空屋率很低,且房東大都在逃稅,租稅減免對其誘因不大,就算政府提高誘因,也將所費不貲,對小坪數屋主而言,原本就不是空屋,政府為了業績充數,介入爭奪原就供不應求的小屋租賃市場,後遺症是小房東坐地起價,推高原本就供不應求的小屋市場租金,既然非空屋,根本就不能當空屋移轉業績,不需要政府多此一擧,且白忙一場。

5年45萬戶加入包租代管體系,政府亂開支票

     政府包租代管政策,理論行得通,實務卻障礙重重,內政部長葉俊榮表示,租賃專法上路後,預計5年將有45萬個房東會加入包租代管體系,可創造2千個就業機會。內政部這個支票未免太過跨張,90萬空屋在5年內有50%加入包租代管體系,簡直天方夜譚,光減稅與優惠方案,不但對象失焦,而且所費不貲,過去租屋平台養蚊子的前車之鑑仍不能引以為惕,卻為達標而先射箭再畫靶,這様不惜代價的要完成包租代管政策,不但是浪費公帑且註定要失敗!

吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長 李同榮 2017.05.24.

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