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2017年12月12日(星期二) 農曆:丁酉年 (雞) 十月廿五
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租賃專法政策推動的 「是」與「非」
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立法院已一讀通過租賃專法,鼓勵房東可委託專業公司包租代管,業者視代管市場是一塊大餅,商機上看百億元,預料房仲業將爭食此一大餅與新戰場,政府也希望藉租賃專法,順勢推動八萬戶空屋移轉社宅租賃政策。

我們先探討政府制定租賃專法的主要目的可歸納為四大項:

(一)建立平等互惠租賃契約,資訊對稱透明,避免租賃糾紛。

(二)建立包租代管專業服務規範,並成立專業服務公會與營業保證金專責委員會。

(三)滿足承租人需求,並確保其權益。

(四)為政府八萬戶空屋移轉社宅政策鋪路。

綜觀租賃住宅專法所羅列四十一項條例,對於包租代管業的法令規範,其內容具有兩大優點分析如下:

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一、建立完整規範制度與資訊,維護弱勢房客權益

「內政部租賃新制」強化了對弱勢房客的權益維護,其中包括:(1)任何一方逕行終止租約者,最高賠償一個月違約金。(2)租賃押金不能超過二個月租金。(3)契約審閱期至少三天。(4)房東不得禁止房客遷入戶籍,不能限制房客報稅,稅負不得轉嫁房客,明訂水電費計價方式。

這四大重點彌補過去租賃合約的缺失,修正過去租賃合約的不對稱條款,由偏向強勢的房東,轉為照顧弱勢的房客。

二、引導租賃房東報稅合法化

藉由減稅優惠引導房東合法報稅,並建立資料庫做為未來查稅資料來源。但這僅針對配合包租代管的房東給予稅制優惠與減免,仍然無法嚇阻租賃市場逃漏稅的普遍現象。

然而我們在檢視官方制定租賃專法的目的與條例的內容,不難發現整個政策的推動呈現兩大缺點:

(一)組織疊床架屋,降低行政效能

為了租賃專法的推動,政府責成「租賃住宅服務公會」及「營業保證金委員會」分別成立獨立組織,但租賃住宅服務公會成員與房屋仲介公會的管理規範只是兩套制度不同的差異而已,主管機關與成員相差無幾,卻要兩套管理制度,兩個公會組織與營業保證金管理委員會及領照與仲裁機制,那房仲業尚有住宅、商辦、廠辦、店面、土地……等不同的市場領域,而且各有一定的市場規模,是否政府也要重複架構獨立公會組織並分別專責管理?我們認同建立制度,但不認同重複的行政組織與管理,這是勞師動眾,疊床架屋,只會降低行政效率。

(二)政府企圖藉租賃專法推動達成空屋移轉社宅的希望會落空

政府擔心八萬戶空屋移轉社宅政策失敗,企圖以包租代管優惠政策鼓勵房東加入,問題是空屋持有目的不同,大坪數房屋不易轉移社宅,小坪數房屋本來就容易出租,政府也不宜虛列為空屋移轉社宅的政績,因此,指望租賃專法對空屋移轉的真正效益值得商榷。

最後,針對租賃市場的規範,衷心向政府主管機關提出兩大建言:

一、租賃住宅服務業應納入不動產仲介經紀公會組織統一管理

脫離房仲體系,新的租賃公會組織大都落入小品牌與投資客成員為核心,專業品質與人員素質反而較難提升。若將包租代管業納入原有不動產仲介經紀業合併組織,無論是制度推動、人員教育訓練、品牌規範、糾紛調解仲裁、人員素質提升、行政效能……都具有高度整合的綜效。

二、實價登錄強制房東自租也須登錄

在實價登錄規範中,一般屋主交給房屋仲介公司達成租賃任務需要實價登錄,否則重罰,但屋主自行租賃卻不必登錄,此項惡法造成房東逃漏稅溫床,並逼迫房仲業走入非法,協助房東逃漏稅,業者也因不開發票而逃漏稅。同時,也造成合法代租業者難以生存,最大的隱形兇手就是政府,政府口口聲聲說打擊非法只淪為口號,不但縱容非法且打擊奉公守法的產業,明智的監察委員應該主動調查並提出糾正。

而政府主管單位屢次以會考慮日後修法來搪塞業者,結果,我們發現最近政府提出的實價登錄修法中,卻仍然未將此惡法列入修正,知錯不改,實在令人遺憾。建議政府主管機關,此惡法不修,包租代管政策已失敗一半,政府的八萬「空屋移轉社宅租賃」政策,更是未戰先敗。

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